《物业管理条例》
适 用 提 要
随着我国城镇住房制度改革的不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，越来越多的公有住房逐渐转变个人所有。与此相适应，原来的公房承租人逐步转变为房屋所有权人，原来的公房管理者与住户之间的管理与被管理关系也逐渐演变为物业服务企业与房屋所有权人的服务与被服务关系。在住房制度改革和城市建设发展的过程中，物业管理这一新兴行业应运而生。
物业管理条例
（2003年6月8日国务院第379号公布 根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》修订）
第一章 总 则
条文注释
本条是关于物业管理定义的规定。
条例对物业管理下定义，实际是要解决条例的调整范围问题。
（1） 物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的活
动。对于房屋等建筑物的管理，业主可以采取自己管理、委托不同的专业服务公司管理、选聘物业服务企业等方式。本条例调整的物业管理，仅指业主通过选聘物业服务企业对物业进行管理这种方式。
（2） 物业管理活动的基础是物业服务合同。
（3） 物业管理的内容是业主和物业服务企业对物业进行维修养护、
管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
第二章 业主及业主大会
第七条 [业主义务]业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一） 遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五） 按时交纳物业服务费用；
（六） 法律、法规规定的其他义务。
第十五条 [业主委员会性质与职责]业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一） 召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二） 代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三） 及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四） 监督管理规约的实施；
（五） 业主大会赋予的其他职责。
第十六条 [业主委员会备案制度]业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
第十七条 [管理规约的内容和效力]管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约对全体业主具有约束力。
第三章 前期物业管理
第二十一条 [前期物业服务合同]在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
前期物业服务合同有以下特征：（1）前期物业服务合同具有过渡性。一旦业主大会成立或者全体业主选聘了物业服务企业，业主与物业服务企业签订的合同发生效力，就意味着前期物业管理阶段结束。（2）前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订。
条文注释
但很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。而管理规约在物业买受人购买物业时就须存在，这种在业主大会制定管理规约之前存在的管理规约，称为临时管理规约。
第一款规定了临时管理规约的规定，包括以下几个方面的内容：（1）临时管理规约制定的主体是建设单位。（2）临时管理规约制定的时间为物业销售之前。（3）临时管理规约制定的内容应当包含本条例第十七条正式管理规约同样的内容，即对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第四章 物业管理服务
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
条文注释
值得注意的是，物业服务企业未能履行物业服务合同中的约定，导致业主人身、财产受到损害的，“依法”承担的是“相应”的法律责任。所谓“依法”，主要是指依照《民法通则》、《合同法》、《刑法》以及本条例等法律、法规的规定。所谓“相应”，有两层含义：一是根据不同的情况，承担不同类型的责任；二是根据物业服务合同的不同约定，承担不同的责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十七条 [安全防范义务及物业保安人员]物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
条文注释
本条第一款是关于物业服务企业的安全防范义务的规定。有两层含义：（1）物业服务企业具有协助做好安全防范工作的义务。（2）当物业管理区域内发生安全事故时，物业服务企业负有采取紧急措施、报告和协助救助的义务。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
条文注释
物业使用人是指物业承租人和其他实际使用物业的非所有权人。其中，物业承租人是指与物业所有权人订有物业租赁合同因而对物业享有使用权的人；其他实际使用物业的非所有权人，包括物业所有权人的亲属、朋友、雇工等因为某种原因而实际使用物业的人。
第五章 物业的使用与维护
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十二条 [供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位的维修、养护的责任]供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承但物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
第五十三条 [房屋装饰装修]业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
条文注释
本条是关于物业存在安全隐患时的维修养护责任的规定。
本条所指的物业安全隐患主要是指物业在使用过程中由于人为、自然或突发事件等因素作用出现的潜在的结构、使用等方面的危险。本条所说的责任人主要是指房屋的产权人或者说按照合同约定承担相关部位维修责任的单位和个人，还包括由于历史等特殊原因造成的房屋的实际使用者或维修责任的承担者。
第六章 法 律 责 任
条文注释
本条规定的违法行为是业主逾期不交纳物业服务费，这一违法行为有双重的性质。首先，对于物业服务企业而言，业主享受了服务而不交纳服务费，是一种违法行为；其次，对于物业管理区域内其他业主而言，是一种“搭便车”的行为，实际上是侵害了按时交费的业主的权益，是对业主共同利益的侵犯。业主可以在管理规约中对这类行为约定相应的处理办法。
第七章 附 则
